毎月返済額の早見表（元利均等・35年）
借入額と金利の組み合わせによる毎月返済額です。ボーナス返済なし・元利均等返済の場合。
| 借入額 | 金利0.5% | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% | 金利3.0% |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 51,917 | 56,457 | 61,236 | 66,252 | 76,970 |
| 2,500万円 | 64,896 | 70,571 | 76,546 | 82,815 | 96,212 |
| 3,000万円 | 77,875 | 84,685 | 91,855 | 99,378 | 115,455 |
| 3,500万円 | 90,854 | 98,799 | 107,164 | 115,941 | 134,697 |
| 4,000万円 | 103,833 | 112,914 | 122,473 | 132,505 | 153,940 |
| 4,500万円 | 116,812 | 127,028 | 137,782 | 149,068 | 173,182 |
| 5,000万円 | 129,792 | 141,142 | 153,092 | 165,631 | 192,425 |
住宅ローンで最初に決めるべき3つのこと
1. 借りられる額ではなく、返せる額から決める
金融機関の審査は「返済負担率」で行われます。年収400万円以上なら年間返済額が年収の35%以内、というのが一般的な基準です。 年収600万円なら年間210万円、月17.5万円まで借りられる計算になります。
しかしこれは審査に通る上限であって、生活が成り立つ水準ではありません。 教育費・修繕費・老後資金を考えると、実務的な安全圏は返済負担率20〜25%です。 年収600万円なら月10〜12.5万円。この差が、後から効いてきます。
2. 金利1%の差が総返済額に与えるインパクトを知る
借入3,500万円・35年で計算すると、金利1.0%なら総返済額は約4,150万円、金利2.0%なら約4,870万円。 金利1%の差が720万円になります。 住宅ローンは金額が大きく期間が長いため、わずかな金利差が数百万円の違いを生みます。
逆に言えば、借り換えで0.3%下げるだけでも200万円前後の効果があります。 借入残高1,000万円以上・残存期間10年以上・金利差0.3%以上が、借り換えを検討する目安です。
3. 変動金利のリスクを数字で確認しておく
変動金利は当初の返済額が魅力ですが、金利が上がれば返済額も上がります。 上のシミュレーターで金利を1%、2%と上げて再計算してみてください。 その返済額でも生活が回るかどうかが、変動金利を選べるかの判断基準です。
なお多くの変動金利には「5年ルール（5年間は返済額を据え置く）」と「125%ルール（見直し後も従前の1.25倍まで）」があります。 ただしこれは返済額の上昇を抑えるだけで、利息が減るわけではありません。 据え置かれた分は元金の減りが遅くなるか、最終回にまとめて請求されます。
繰上げ返済はいつ、いくらすると効果が大きいか
繰上げ返済で投入したお金は、その全額が元金に充当されます。 元金が減れば、その元金に対して発生するはずだった将来の利息が丸ごと消えます。
重要なのはタイミングです。返済初期ほど残高が大きく、残りの期間も長いため、 同じ100万円でも削減できる利息の額が大きく変わります。 借入3,500万円・金利1.0%・35年の場合、5年目（60ヶ月後）に100万円繰り上げると利息削減は約34万円ですが、 25年目（300ヶ月後）だと約10万円まで下がります。同じ100万円でも、早く投入するほど効果は3倍以上違います。
住宅ローン控除は年末残高の0.7%が戻る制度です。金利が0.7%を下回っている場合、 繰上げ返済で残高を減らすと、減る利息より失う控除額のほうが大きくなることがあります。 控除期間（最大13年）が終わってから繰り上げるほうが有利なケースは珍しくありません。
このツールの使い方と計算の根拠
入力のコツ
「借入額」は物件価格ではなく、頭金と諸費用（物件価格の5〜8%が目安）を差し引いた実際の借入額を入れます。 金利は、変動金利なら現在の適用金利、固定金利なら固定期間の金利を入れ、変動金利の場合は＋1%・＋2%でも再計算して返済額の上振れを確認してください。 ボーナス返済を使う場合は年2回の合計額を入れます。
計算式
元利均等返済の毎月返済額は借入額 × 月利 ×（1＋月利）^返済回数 ÷（（1＋月利）^返済回数 − 1）で求めます（月利＝年利÷12）。 元金均等返済は、毎月の元金（借入額÷返済回数）に、その時点の残高×月利の利息を足した額です。 繰上げ返済の「利息削減額」は、繰上げ前後の償還予定表を両方作り、総利息の差を取っています。 住宅ローン控除は年末残高の0.7%を最長13年。2026年入居の新築は借入限度額が 認定長期優良・低炭素住宅 4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）、ZEH水準 3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合 2,000万円（同3,000万円）で、省エネ基準を満たさない住宅は原則対象外です。ツールの控除額はこの0.7%で目安を表示しています。
間違えやすい点
- 返済負担率は「額面年収」に対する比率：審査では税込年収を使いますが、生活は手取りで回ります。年収600万円の手取りは約470万円なので、月12.5万円（負担率25%）の返済は手取りの32%に当たります
- 金利以外のコスト：事務手数料（借入額の2.2%型か定額型）、保証料、団信の上乗せ金利、火災保険料。金利差0.1%の比較より、事務手数料の型のほうが総額に効くことがあります
- 変動金利の返済額は半年ごとに見直し：多くの銀行は年2回（4月・10月）金利を見直し、返済額は5年ごとに改定します。返済額が据え置かれても利息が増えていれば元金の減りは遅くなります
- 団信に入れない持病があると借りられないことがあります。ワイド団信やフラット35（団信任意）が選択肢です
結果をどう使うか
返済額が決まったら、その金額で手取りからの家計が回るかを確認し、 繰上げ返済に回す資金と積立投資に回す資金のバランスを、ローン金利と期待利回りの差で判断してください。 金利1%未満のローンを急いで返すより、NISAで運用したほうが有利になるケースは珍しくありません。
この計算をどう検証しているかは運営者情報の「検証方法」に書いています。
よくある質問
住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？
金融機関の審査では年収の5〜7倍が一つの目安ですが、実際の基準は「返済負担率」です。年収400万円未満なら年間返済額が年収の30%以内、400万円以上なら35%以内に収まることが求められるのが一般的です。ただしこれは借りられる上限であって、無理なく返せる額とは違います。教育費や老後資金を考えると、返済負担率20〜25%以内に抑えるのが安全圏です。
変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
単純な正解はありません。判断材料は「金利が1〜2%上がっても返済を続けられるか」です。本ツールで金利を上げて再計算し、毎月返済額の増加に耐えられるか確認してみてください。変動金利は当初の返済額が小さい一方、金利上昇リスクを借り手が負います。固定金利は金利が高めですが、返済額が確定するので生活設計が立てやすくなります。借入額が大きく返済期間が長いほど、金利上昇の影響も大きくなります。
繰上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが得ですか？
利息の削減額だけを見れば期間短縮型が有利です。同じ金額を繰り上げた場合、期間短縮型のほうが利息の減り方が大きくなります。一方、返済額軽減型は毎月の負担が下がるため、収入減や教育費のピークに備えたい場合に向きます。本ツールでは両方を切り替えて削減額を比較できます。
繰上げ返済と資産運用、どちらを優先すべきですか？
判断基準はローン金利と期待運用利回りの比較です。金利0.5%の変動金利なら、繰上げ返済の実質リターンは年0.5%。同じお金をNISAで運用して年3〜5%が期待できるなら、運用に回すほうが理論上は有利です。ただし運用には元本割れリスクがあり、繰上げ返済は確実なリターンです。また住宅ローン控除を受けている期間は、繰上げ返済で控除額が減る場合があるため注意してください。
住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
2026年時点では、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税と住民税から控除されます。認定住宅で借入残高3,000万円なら年間21万円（省エネ基準適合住宅は残高2,000万円までが対象で最大14万円）です。ただし控除額は納めた税額が上限で、住民税からの控除にも上限（年97,500円）があります。実際にいくら戻るかは所得によって変わるため、あわせて手取り計算ツールで納税額を確認してみてください。
ボーナス返済は使ったほうがいいですか？
毎月の返済額を抑えられる一方、ボーナスが減額・不支給になったときに家計が破綻しやすくなります。近年はボーナスの変動幅が大きい企業も多く、ボーナス返済なし、または借入額の10〜20%以内に留めるのが安全です。総返済額そのものはボーナス返済の有無でほとんど変わりません。